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聚力保交楼:房企下半场靠健康新动力

发布日期:2024-01-27 15:11    点击次数:71

  压在解先生胸口的一块石头终究下了地。

  2023年最后一天,他好不容易从公司请到假,赶往碧桂园凤凰城云星苑收楼。两年前,他交完首付,成为一名“五星级的家”的准业主。后来,疫情反复、行业剧变和企业出险,让他深刻体验了一把什么叫“买的是心跳”:合同约定的交楼时间一拖再拖,负面新闻激发的情绪交叉传导,让背负百万房贷的他颇感身心疲惫。一家人本以为今年春节注定要“不开心”。殊不知,开发商的信用,最后一刻经受住了严冬的考验。

  “延迟收楼,终归还是有楼可收。”他事后在朋友圈感慨:虽然现场象征仪式感的仅有一块“欢迎回家”的指引,“精装住宅”完工情况不尽如人意,但好歹有人跟进整改。还是能看出企业“全力保交付”的努力。解先生也是地产行业出身,在他看来,在市场持续调整、经济仍在弱复苏的特殊时期,彼此包容理解,才能对明天充满信心。

  2024年开年,各路机构都在抢发过去一年房地产行业的交付和销售业绩排行榜。南方+记者调查发现,不管排在前后还是后面的房企,其业务负责人内心都五味杂陈。

  “过去一年太难、太卷了!”一家广州本地大型房企相关负责人对记者坦言,随着一批老行尊的退休和辞职,今年留下来打硬仗的是更年轻的主力军。虽然房企仍将负重前行,但政策的持续发力,让他们看到了市场加快复苏的希望,有想法的高管已经在着手开拓新的蓝海和机遇。

  一线调查

  6家房企去年交楼超200万套

  全国保交楼项目交付率超76%

  2023年,房地产行业最受社会关注的焦点是什么?是保交楼。

  近年来,债务风险、资金紧张和销售困难,让部分房企的实际交付能力和履约信用,受到了买房群体的广泛质疑。

  正是在一种负面情绪的笼罩下,去年一整年解先生都在为开发商能否按时交楼颇感焦虑。特别是后来,新闻证实把房子卖给自己的这家企业,确实遭遇了较为严峻的资金困难,他就更加担心自己辛苦多年攒下来的这笔积蓄,会因为一次“不靠谱的交易”被掳走。甚至有朋友告诉他,收不到房,银行的贷款还得继续定时缴交,这笔交易不仅会让他破财,而且还可能是破大财。

  与解先生同样受煎熬的还有晋小姐。2021年,她和丈夫在楼市还处在“卖方”市场的时候,托关系搞到融创广府壹号的一个购房名额。根据当时双方达成的一项看似不太平等的协议,她必须限期先交几百万元的现金。为了赶上开发商给的最后签约期限,她不得不以大幅让利的方式把原有的两套小房子卖掉,然后用腾出来的资金,加上从亲友借来的钱,最终凑足了入门的费用,成功买下了这套房子,“美美地等着”一年后改善一家人的居住条件。之后的故事情节不用说大家都清楚了,孙老板主导下的融创集团,遭遇了前所未有的资金困难。在那之后,有关这家企业的负面新闻不断在网络出现。晋小姐和家人一度以为,收楼希望将无比渺茫。

  所幸的是,命运只是跟他们开了一个小小的玩笑。2023年,在经历大半年的“颠簸”心情后,解先生听到了杨惠妍12月8日在一场被公开的“内部管理会议”上说的那句话:其家族要砸锅卖铁支持公司发展,把保交付当成最重要的任务来完成。联想到这一年来,从中央到地方,各种政府会议反复强调保交楼是党和政府关注的头等民生大事,要采取一切措施帮助和督促企业保交楼。解先生开始预感到,虽然那时距离合同约定的交楼时间已经延迟了很久,但这一次开发商应该不会食言了。

  果然,只过了不到三个星期,他就接到了碧桂园项目公司打来通知收楼的电话。就在他拿到新房钥匙的同一天,碧桂园总裁莫斌对外发出了一则或许让许多业主都颇感欣慰的新年致辞。据其透露,截至12月31日,碧桂园2023年已累计交付房屋超60万套,对剩下的保交付任务,该公司会按时保质保量完成,“竭尽全力完美交付”。

  虽然交给解先生的房子并没有莫斌说的那么“完美”,但回想起之前担心收不到楼的心理煎熬,解先生又觉得这样的结果已经相当完美。

  2023年下半年,晋小姐的收房焦虑也提前获得了解除。融创出险后,有关政府部门迅速介入,项目主导权很快转给了合作方,从而确保了楼盘建设资金不被挪走。在项目正式改名融创翔龙广府壹号后,晋小姐和其他准业主,也自发组成了监督小组,经常到项目现场监测工程进度。后来,陆续建好的新房分期交付到数百业主手上。

2023年房企交付量排名前十。数据表格:亿翰智库

2023年房企交付量排名前十。数据表格:亿翰智库

  根据南方+记者不完全统计,过去一年,仅广州一座城市,新交付的楼盘就超过了100个。有的楼盘停工一年多,后来都实现了交付。在政府的强力督促和金融机构的大力扶持下,截至2023年12月底,全国350万套保交楼项目已实现交付超268万套,交付率超76%。保交楼的成效,也成为去年房地产行业最大的亮点之一。

  值得一提的是,碧桂园、万科、融创、保利、绿地、中海等龙头企业成为“保交楼”主力。据亿翰智库统计,交付量排前五的企业去年每家交付的套数均过20万套,在前五十家房企的整体交付量中占比接近四成;排名前十的房企交付套数甚至超过整体的一半。万科、中海、保利、融创、龙湖等房企在部分项目积极推行“交房即交证”,个别项目还实现了“提前交付”。

  行业分析

  销售仍为还债和交楼主要资金来源

  中海和越秀地产提升新年销售目标

  2023年,房企最难的是什么?根据南方+记者调查,主要是三件事:还债、交楼和卖房。

  还债和交楼都需要钱。钱从哪里来?一方面靠销售,另一方面靠融资。借来的钱始终要还,通过融资来“借新还旧”,又会形成新的债务。因此,把现有的资产和股份卖掉,回笼的现金是企业保交付和再生产最有效的办法。

  碧桂园是2023年完成交付套数最多的房企,其实控人杨惠妍自称全行业交付的每5套房里就有一套是碧桂园的。面对重如泰山的交楼责任,企业很依赖下属项目公司的销售回款能力。不过,记者查阅了该公司2024年1月4日发布的未经审核运营数据,发现2023全年碧桂园仅实现权益销售金额1742.8亿元,还不到历史峰值的1/3。

  为了能回笼更多现金,该公司把去年最后一个月视为销售关键节点,不惜调动“全民营销”的办法来突破专项盘活,同时做好年底逾期应收款的清收。在此之前,公司的高管已经提前筹划春节返乡工作,着手为筹备节后“开门红”供货及销售安排做足准备。

  由于碧桂园的楼盘多所在二、三线城市,去库存普遍比一线城市的新房更具挑战。在此情况下,该公司不得不采取出卖子公司股权来化解流动性紧张的矛盾。2023年12月13日,碧桂园通过出售其间接全资附属公司金逸环球,换来30.69亿元现金,以解燃眉之急。

  2023年交付量排在全行业第三位的融创,一共交付了30万套新房。最近,该公司发布的未经审核的运营数据显示,2023年融创累计实现合同销售金额约为847.7亿元,不及其历史峰值的1/7。在销售不利的情况下,要完成如此大的交付任务,可见融创并不容易。

2023年商品房销售走势。数据:国家统计局

2023年商品房销售走势。数据:国家统计局

  2024年初,各商业智库已经在陆续发布2023年的房企销售排行榜。根据中指研究院统计,2023年销售突破千亿元的房企有16家,较上年减少4家,百亿房企116家,减少了14家。而前百强房企销售总额约为6.28万亿元,约相当于全行业总规模的一半多点。

  保利发展以年销4207亿元攀上榜首,是2023年唯一超4000亿元的房企;万科、中海、华润、绿城作为另外4家超3000亿元的房企,紧随其后。

  值得一提的是,百强中公布过销售目标的9家房企目标完成率平均值为98.5%,华润置地、越秀地产、建业集团等顺利完成全年目标。其中,越秀地产和华润置地完成率达到了108.1%、108.4%,建业达到了141.5%。

  从整个行业来看,克而瑞初步预计,2023年国内全年商品房销售面积、金额为11.93万亿平方米、12.28万亿元,分别较2022年下降8.2%和5.1%,降幅虽较2022年大幅收窄,但行业整体仍处在筑底震荡的状态。

广州房企销售排行榜。数据表格:中指院

广州房企销售排行榜。数据表格:中指院

  此前,业内不乏有种消极的声音认为,2024年市场走势对企业来说可能会更难。但从目前记者了解的情况来看,尽管多数房企选择了在新的一年降低销售目标,但仍有部分企业选择以更乐观的态度来面对未来挑战。譬如,去年销售目标完成率仅87.6%的中海地产,却宣布2023年销售要增长20%;去年销售规模在广州继续占据第一位的越秀地产,将销售目标提高了6%;招商蛇口也宣布保持与2022年3300亿元一样的销售目标。

  未来展望

  市场机会与挑战并存

  房企销售有望筑底企稳

  尽管2023年碧桂园累计完成完付超60万套,但根据杨惠妍和莫斌透露,2024年的交付挑战将进入深水区,该公司仍要面对超40万套的艰巨交付任务。保交付是非常艰难,但也非常重要,为此,他们会严阵以待,高度重视,做好前置规划。除了做好财务成本和风控管理以外,目前,公司正在积极推进债务重整,9支境内债券成功展期,境外债务管理措施有序推进。

  记者调查过的多家企业均表示,其2024年的交付任务显著低于2023年,但在弱复苏的环境下,要解决保交付所需要的资金缺口,仍然需要付出巨大努力。

  2023年“保交楼”工作已取得一定成效,对稳定市场预期也产生了一定积极效果。中指研究院企业研究总监刘水最近表示,化解项目交付风险仍是2024年政策聚焦点之一。

  不过,在业内人士看来,政府的监管督促和融资帮助亦至为关键。

  在去年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长倪虹已明确,保交楼工作应落实属地责任,要加强预售资金监管,加快预售制度改革。

  针对企业普遍面临的销售难和融资难问题,近期政策亦反复强调,将“一视同仁”支持房企融资,并提出“三个不低于”,积极稳妥化解房地产风险,构建房地产发展新模式。为此,刘水预测,2024年,在宏观经济向好及支持政策综合影响下,房企销售有望筑底企稳,房地产企业风险出清将提速。

  克而瑞研究中心则指出,2023年国内房地产市场继续底部调整。在国家定调“行业供需关系发生重大转变”为后,政策力度逐渐转向“托举并用”。地方政策调整优化加力提速,从三、四线到核心一、二线反向传导,限制性行政措施几乎都已退出。

  展望2024年,克而瑞认为,中央层面房地产政策有望从三方面发力,一是金融支持“三大工程”建设,并以此为抓手推动构建房地产发展新模式,二是落实“三个不低于”等供给端金融支持,三是下调住房交易税费,稳需求进而稳市场。

  根据预测,未来十年,中国房地产市场开发规模每年仍将保持在10亿平方米左右,发展仍有支撑,但需求结构已经发生变化,房企需要尽快适应市场新变化,推进供给侧结构性改革,挖掘不同城市、不同需求结构性机会,同时做好营销推广,提升货值变现能力。

  总体来说,2024年房地产市场仍是机会与挑战并存,目前挑战是摆在房企面前的“第一问题”,只有熬过去才能“柳暗花明”。房地产下半场,房企的输赢或许仍取决于是否能够焕发健康新动力。

  记者注意到,今年1月12日,住建部和金融监管总局联合发布通知,要求建立房地产融资协调机制,对正常开发项目提供绿色融资通道,优化审批流程,确保项目的资金需求得到及时满足。而对于暂时遇到困难但仍有资金平衡能力的项目,政策强调不盲目抽贷、断贷、压贷。

  有分析称,新政出台的目的是要各方寻找共赢点,区分集团风险与项目风险,分类支持项目融资,也体现了政府在因城施策、精准施策方面的决心和能力,以及政府对房地产市场长期稳健发展的信心。

  “随着稳信心、稳市场和稳预期的各项政策和有力措施不断出台落地,2024年的楼市或许不像某些人所说的那样:会更糟。”广州市房协的一位专家对南方+记者说,在当前的特殊环境下,信心比黄金还贵,只要大家坚定信心、埋头苦干、齐心协力,在政策引导和扶持下大力探索新发展模式,一定会推动市场回到平稳健康发展的轨道,让产业恢复循性循环。

  (文中部分受访者为化名)